人妖 h漫

北京章哥，房地产从业20年，绽放业内门说念，我不作念所谓的“人人”，只用二十年实战教授帮各人答疑解惑。

一

Q:

咱们手里有一套老破小，想要置换一下。佳偶俩责任地点在国贸、和平西桥，孩子26年上学。刻下想要看海淀兼顾学区和居住属性，且保值较好的屋子，预算1000以内。刻下边临的情况是我方的屋子楼层不好，卖不上价，如果要尽快出售的话只可领受大幅降价。

有以下问题想请问一下：

1、 您对刻下和改日北京房价走势如何看？咱们这种情况换房的最好时点粗野是什么工夫？本年下半年已经说比及25年中式情况出来之后再商酌？咱们刚好卡在26年拐点时入学，不知说念何时置换比较好。手上的屋子刻下挂牌看房情况也不睬想。

2、刻下选筹有两个方针：一个是换去海淀南方羊坊店、万寿路、紫竹院一带，优点是这些片区从刻下来看小升入门区派位较好。纰谬是这些片区品性好的盘数目较少，品性好的达不到，老破小溢价较高，等26年以后孩子少了顾忌不保值。这一带您是否有对咱们来说比较顺应的盘推选？另一个是换去海淀北部清河、西三旗一带，那边有几个品性较好的盘，能保险居住品性，纰谬是学区一般，且离单元较远。您对上述有筹算奈何看？

A：

1、北京刻下就是横盘，改日粗野率是不会再下降，否则此次救市就算失败了，通盘这个词经济都受遭殃。但我也不认为能涨些许，北京的均价能跟上M2货币走势就算告捷。

最好时分点我不知说念，这除了骗子没东说念主敢揣度。2026年入学，那就甭赌中式情况了，到工夫有时已经这两年的计谋。如果到工夫计谋变了呢？那按照本年或来岁的中式情况买了更亏本，两端儿不占低廉。是以已经看具体的屋子吧，越宜居的越保值，就算学区功能消弱也有居住功能的维持。

2、以羊坊店为主吧，57中的收获这几年很凸起，如果能坚络续成为小强校，那对口的屋子就支握更大了。再或者看9年制的，如确凿的阳光招生了那亦然支握大，至少更得当。

如果买老破小那就是典型的占坑儿房，溢价高的就用罢了看行情，认为不牢固卖掉不就得了，归正海淀小升初的工夫也不再从新审核房籍户籍，只看学籍。

3、五环外就是这情况，但有筹算只可家长定。一边是以孩子教师为主，一边是以屋子为主溢价低，看我方更嗜好哪方面吧，外东说念主不敢提议。要不就望望世纪城的，算相对得当还各项兼顾，东说念主大附学区+屋子保值确信不过时大盘。另外也可以看青龙桥马连洼一带的，保值也有挺好的，学区强于清河西三旗，就是溢价率也不算低，海淀平均值。

仅供参考。

二

Q:

一又友推选我这来揣度您的，我当今纠结的不行不行了，但愿可以听一下您的贵重宗旨。愁的好几天晚上都休息不好。我和我老公一直在石景山责任，孩子7岁回密云闾里上学跟爷爷奶奶，本年9.1密云上高中，当今孩子抵挡期奶奶也管不了，是以我就辞去了责任回密云陪读，刻下还莫得责任。

我老公刻下我方在石景山那责任边扣完社保也不太够一个月的支出，我需要上班才可以勉强够一个月支出，他也需要从新租房，咱们刻下密云孩子上学亦然刚租房，一年4万。（手里刻下有140控制，不知说念是老公去职记忆创业，已经两地分居，他的责任一个月也就能休息2天，更护理不了家里。如果他再租房，咱们再分居总认为啥也不占呢，到头来挣点钱都给房租了，不宁肯，又不知说念咋办了。）

我之前河北买房赔了五六十万，当今一个月还要还5千房贷每月，还有5年还清，也想过一次还清，然而利息莫得些许了，就想着还不如拿出二三十万创业（又拿不定主意）。

当今是纠结啥：不知说念让孩子他爸记忆已经陆续呆那边，记忆我方创业他说想投资二十多个开个自动洗车店，我又怕这么莫得社保，俩东说念主都这么少许保险莫得。我想密云买房，比租房合算，又不知说念该不该买。要否则一个月房贷他租房+密云租房1万没了。

密云买哪块的亦然纠结，手里那点小钱也够对付买一套，症结又怕以后想卖不好脱手。说到底已经没钱，稀里糊涂了。

A：

1、这就是140万是创业已经买房的遴荐对吧？那如确凿淌若2/30万就能创业告捷就合算啊，就算未几挣钱，只须能达到在石景山上班的工资，那就等于是省下了房租，一年奈何也得3万控制吧，和本金比较就是10%的陈诉率了。另外的收益是一家东说念主在一都住，比分居强多了，而况还有益于孩子教师。

但这是确保创业告捷的情况，我对自动洗车这行业不懂，是否能告捷只可我方评价了。

2、河北的房贷问题，既然还有五年还清，那就确信没必要提前还了。如果是等额本息，那前几年还的月供里大多半都是利息，后几年就是以本金为主了，只须能确保牢固还款就没必要提前，不合算。

3、社保问题，如果创业就我方交呗，4050计谋应该没些许钱，中年男东说念主千万不成断。

4、密云是否买房？详情以后永久在密云居住活命了就买，但如果不祥情就买不买的预见不大。另外最好别太以投资方针买房，郊区房产的投资性不如市区，至少是流动性弱，惊愕花钱或置换的工夫有时好卖。

就算是详情要买房了也没必要惊愕。因为即即是北京楼市合座飞腾，密云动作郊区也必定排序靠后，至少是中枢区与热点板块涨了两三月之后才会传导到郊区，按当今的行情这都是少说着。是以可以拿着钱神态计谋和成交量，两个出现一个利好就作念准备，两个都出现的话就更作念好准备了。以密云来说，什么工夫顺义合座飞腾了，那就快轮到了。

密云的具体板块我不敢提议，这几年很少去，不熟。但最好是在饱读楼等熟练板块，至少在密云区内不亏本。最好别赌新区和新楼盘，风险相对大。

仅供参考。

三

Q:

通州合生天下村的公寓能买吗？公司格局，往时建设商给代办的，当今业主原价转让，这些年没涨是因为计谋打压，当今是不是应该立时放开限购了？都揣度是下个月放开限购，补涨的话能涨些许？是指的复式公寓40多平的，两万一平，您认为可行吗？

A：

1、公寓放开限购有可能，但一般都是对新址的放开，二手的预见不大。而况就算放开了也有时若何，毕竟当今的买房主说念主比往时懂行多了，至少是相对有钱或对屋子懂行的都对公寓的优残障很明晰，他们如果不参与的话不好举高价钱。

是以渴望值别太高吧，打个譬如这就特殊于北京中考时不让非京籍报普高，但放开了职高技校，可真的进步这些学校的收获了吗？

2、下个月放开限购，这我不知说念。我认为谈不上不涨，粗野率是没什么变化。因为公寓价钱受房钱的影响更大，如果房钱不涨，单价很难飞腾。

3、具体价钱我不知说念，唯有当地中介熟悉。

仅供参考。

四

Q:

请问，咱们住新发地银地家园，我看您也提到过这里，咱们就是往时宣武的拆迁户，一晃二十多年了，我的孩子都要上学了。小区的幼儿园和学校都很近，但是小学是丰台五小的分校，对口中学是黄土岗，咱们嗅觉不行，但没想好是当今就换房换学校，已经小升初的工夫再换，哪个时机更顺应？

当今的屋子是小三居，把边户型带阳台的，纰谬就是没电梯的五层，坎坷楼有点累。但户型很好，很紧凑很实用。当今中介说卖掉能平直400万。如果换的话咱们想买800万控制的，其中200万贷款，这么不影响活命。

另外少许，因为我老公在**单元责任，那买在房山长阳是不是也可以啊？神话学校也很可以，房价还不贵。

A：

1、如果是换学校，那最好从小学就运转啊，一是学籍连贯，二是教师连贯。否则小升初转学至少是不占低廉，或者说碰运说念的可能性大。

2、长阳的学校是可以，但谈不上学区房。学校基本就是四中、十二中庸北理工，在房山都是挺好的，放到丰台可以算中上，但放到北京就不算多强了。是以长阳的屋子可以说很宜居，保值也还可以，但不算学区房。除非是房山土产货的，否则其他地点专门为了教师来买房的未几。

3、另外既然是老公在**单元，那是不是应该有政保的限额啊？甭管是哪个区的，如果能有就尽量参与，奈何都比买房省钱啊，也宽心。

4、还有少许，甭说800万的预算了，就是600万的在长阳都有些偏高了。固然能买到更宜居的屋子，但郊区总价高的流动性弱，脱手时不太好卖，商酌好。

仅供参考。

五

Q:

咱们佳偶来京八年了，终于能买房了。我老公码农，我作念自媒体，牢固收入结余30w，老例结余50w。首付刻下250w傻数，老公想买新址****，我认为太远不保值。我想买在昌平南邵，因为看了您作念的分析了，也连合当地中介和自己的老练，如实作念到了保值。

另一个想法是买回龙不雅，但相通是莫得学区，嗅觉仅仅距离近了一些，但居住品性下降了，而况还没增多保值性，您认为呢？另外如果是回龙不雅的经济适用房和****比较，您更推选那里？

A：

1、推选那里？自住角度确信推选新址啊，什么东西都是新的好，朝三暮四更是东说念主类的常态。保值的话推选回龙不雅，确信是不会有超值收益，但也确信能作念到牢固，基本奴隶北京大盘不亏本。

2、另外多说一句，回龙不雅的学区还可以。因为码农和高学历家庭的子弟比较多，是以回龙不雅的收获挺可以的。以昌平二中的收获，放到东西海亦然中上等，这也就是昌平莫得顶级高中，否则以这收获是有阅历涨出学区溢价的。

3、其他我没什么提议了。另外这新址和南邵离的也不算太远吧，或者说都不近。那如果买在南邵，以距离当事理的话你老公能服气吗？已经多商酌其他方面吧。

仅供参考。

神态“章哥说买房”各人号人妖 h漫，有房产联系问题可以向我发问。